[기타] 전세 재계약 알아야할 것들

재계약 의사 통보 기간 (2020년 12월 10일 기준)

• 이전의 계약인 경우: 6달 ~ 1달전까지 재계약 의사 전달
• 이후의 계약인 경우: 6달 ~ 2달전까지 재계약 의사 전달

묵시적 갱신

• 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 갱신의 의사 통지가 없는 경우
• 이 경우 임대차 존속기간은 2년

묵시적 갱신 해지 의사 통보

• 임차인은 언제든지 계약해지 통보 가능하나 임대인이 통지를 받은 날 부터 3개월 뒤 효력 발생
• 임대인은 기존과 동일한 조건으로 갱신된 묵시적 갱신의 계약 해지를 요구할 수 없음

재계약 통보 방법

• 전화 통화 녹취
• 문자 송수신
• 내용증명

보증금갱신

• 계약금 감액시: 계약서 새로 안써도 관계없음, 이체 내역 근거 정도를 남김
• 계약금 증액시: 계약서를 새로 써야함. 증액된 계약서로 확정일자를 새로 받아야함.

묵시적갱신에 해당되지 않는 경우

• 재계약서를 새로 쓰는 경우
• 만기전에 구두로 합의한 경우

전세 계약 연장시 확정일자

• 묵시적 갱신인 경우 확정일자를 다시 받을 필요없음
• 증액 갱신되어 재계약서를 쓰는 경우 보증금 증액 계약서를 작성함.
•   기존 계약서와 동일성을 갖고 있으면서 금액만 A에서 B로 증가했다는 내용을 기재해야함. 그리고 그 계약서에 확정일자를 받아 기존 계약서와 증액 계약서 기준 각각의 시점으로 우선변제권을 주장할 수 있음.

전세계약 연장 시 특약
이 임대차 계약은 기존 임대차계약(00년00월00일 ~ 00년00월00일)의 보증금을 증액하기 위한 계약이고 최초 임대차 계약이 유지된다. 그리고 그 계약의 내용은 별첨한다.
또는
같은 임대인 임차인 부동산의 2년 연장 계약임 (기존 계약기간 00년00월00일 ~ 00년00월00일 및 기보증금 200,000,000원임)
계약금 및 잔금은 기보증금에서 충당함
본 물건에 대해 무융자 등 기존내용과 같은 조건으로 임대인은 임차인의 권리를 침해하지 않아야 함

전세 증액 계약서 금액
증액계약서 예제는 아래와 같이 작성 (5천 -> 6천)
보증금 - 6천 / 계약금 - 5천 / 잔금 - 1천
또는
보증금 - 1천 / 잔금 - 1천

전세계약연장시 중개수수료
증액되는 금액에 대해 수수료를 적용
중개수수료를 검색하여 해당하는 조건으로 계산이 가능함
임대인 임차인에게 보통 10~20만원 수준
중개수수료는 협상이 가능함
현금영수증을 받아 소득공제를 받을 수 있음

전세계약의 최단존속기간 존재

전세로 살고 있다가 집주인이 바뀐경우

• 전세보증보험사에 집주인이 바뀌었음을 알려야함 (인적사항)
• 전세대출이 있는경우 집주인이 바뀌었음을 은행에 알려야함
• 새 집주인 거부: 전 집주인에게 보증금 반환 요구 및 퇴거
• 보증금은 새 집주인에게 받는다.
• 계약서는 새로쓰지 않아도된다.
• 굳이 새로 계약서를 꼭 써야한다고 하면 다시 쓰더라도 확정일자를 다시 받지 않도록 한다.